Что такое ипотека с криптообеспечением

Ипотекой с криптообеспечением называется вполне обычный кредит на жилье, при котором в качестве залога используется криптовалюта: биткоины, эфиры или другие альткоины.

Идея использования цифровых валют в качестве обеспечения возникла, когда криптоиндустрия набрала достаточную популярность среди людей. Высокая волатильность и большой потенциал для роста стоимости криптовалют подтолкнули участников рынка к использованию ее в качестве обеспечения по обычным кредитам.

Процесс выдачи ипотеки с использованием цифровых активов достаточно прост. Кредитор считает стоимость криптовалюты, которая есть у вас на руках. В зависимости от этого рассчитывает сумму кредита и процент годовых. Криптовалюта будет удерживаться у кредитора до тех пор, пока вы не вернете заемные средства в полном размере. Для обеспечения безопасности и прозрачности сделок организации, выдающие ипотеку, используют блокчейн-технологии и смарт-контракты при проведении транзакций.

Как правило, такие операции проводятся криптолендинговыми платформами. Среди действующих сейчас площадок можно выделить USDC.homes,
Milo Mortgage и
Salt Lending. К выбору криптолендинговых организаций надо подходить с огромным вниманием, так как они могут часто сталкиваться с проблемами вплоть до ликвидации бизнеса. Примеры Voyager Digital и
Celsius с их банкротством помнят многие.

Разновидности ипотеки с криптообеспечением

Итак, кредиты на жилье с криптообеспечением бывают следующие:

1. Покупка ипотеки: обычное финансирование, при котором кредит выдается под залог криптовалюты.
2. Рефинансирование: переоформление уже существующей ипотеки на новых условиях с применением криптовалюты.
3. Бридж-кредиты: вид краткосрочного кредита, когда покупатель одновременно продает и покупает недвижимость по разным ценам. Ссуда при это позволяет покрыть разницу или вообще не дожидаться поступления денежных средств от продажи. Криптовалюта при этом выступает в качестве залога по краткосрочному кредиту.

Принцип работы криптоипотеки

Процедура криптоипотеки начинается с того, что заемщик предоставляет кредитору свои цифровые активы, чтобы тот, в свою очередь мог сказать, на какой размер ссуды стоит рассчитывать.

1. Первоначально кредитор оценивает соответствие криптовалюты своим требованием. После определяет дополнительные условия: процентные ставки, условия возврата и срок займа. 

2. Далее заемщик помещает криптовалюту на эскроу-счет кредитора на заранее оговоренных условиях. 

3. Ведением счета занимается третья сторона, которая обязуется сохранять фонды, ценности и документы в защиту обоих участников сделки до того момента, когда не будут выполнены все условия (ипотека не будет погашена, а залог возвращен).

Обеспечение блокируется на весь срок выплаты кредита. Для контроля за риском волатильности, как правило, заемщику необходимо иметь некий буфер между ценностью залога и остаточной стоимостью кредита.

Обычно платежи происходят в фиатной валюте. После того как будет произведен последней, залог возвращается заемщику. В некоторых случаях (обычно при беспрецедентном обвале рыночной стоимости криптовалюты) наступает маржин-колл – ситуация, при которой необходимо дополнительно увеличить стоимость обеспечения.

Чаще всего буфер определяется заранее в процентах, как отношение стоимости залога к остатку по кредиту. Допустим, у вас есть пять биткоинов. Это ваш залог. Кредитор требует 30% буфер. Это означает, что вам необходимо предоставить эквивалент 6,5 биткоинов для страховки от риска изменения волатильности на протяжении всего срока кредита.

Буфер является страховкой и для кредитора, и для заемщика, снижая вероятность возможных маржин-коллов и ликвидации залога.

А что можно использовать в качестве обеспечения?

Что используют в качестве криптообеспечения

В качестве залога может приниматься чуть ли не любая криптовалюта. В особенности надо отметить стейблкоины, так как они менее подвержены рыночным скачкам цен. Кроме того, отдельно существует перекрестное обеспечение, когда в качестве залога могут быть использованы сразу несколько криптовалют.

В отдельную категорию стоит выделить DeFi-ипотеку, при которой используются блокчейн-технологии и смарт-контракты. DeFi-протоколы работают анонимно, позволяя безопасно брать кредиты без посредников. Примерами таких платформ являются
Aave и
Compound.

А еще есть возможность ипотеки с долевым участием. Здесь участники с применением блокчейн-технологий производят токенизацию недвижимости и предлагают долевое участие. Таким образом, инвесторам дается возможность нового пути вовлечения в венчурные инвестиции.

Как купить недвижимость в кредит с криптообеспечением

Приобретение недвижимости с использованием криптообеспеченных кредитов можно разделить на несколько стадий:

1. Выбираете криптолендинговую платформу, где собираетесь брать ипотеку. Стоит отдать предпочтение проверенным площадкам с хорошей репутацией.
2. Определяете криптовалюту, которую станете использовать в качестве залога. Учитывайте тот факт, что площадки могут принимать далеко не любую монету в качестве обеспечения.
3. Заполняете заявку на кредит с указанием всей информации о себе и доказательством наличия у вас криптовалюты.
4. Лендинговая платформа оценивает указанные вами данные, для принятия решения о размере кредита, который она готова вам предоставить.
5. После того как размер ипотеки определен, подписывается договор. При этом вам необходимо уделить пристальное внимание всем аспектам, которые в нем прописаны: ставкам, срокам выплаты, требованиям к залогу.
6. Непосредственная выдача кредита в фиате или криптовалюте, который потом будет использован для приобретения недвижимости.
7. Даже если все предыдущие этапы прошли без проблем и вы вносите платежи по ипотеке вовремя, продолжайте отслеживать изменения рыночной цены криптовалюты в залоге и изменений в законодательстве, чтобы не иметь проблем (так же обратите внимание доступна ли такая опция конкретно в вашей юрисдикции).

А есть ли у ипотеки с криптообеспечением какие-то особо весомые плюсы? И какие реальные риски могут сопровождать такой вид кредита?

Преимущества ипотеки с криптообеспечением

Первым плюсом является отсутствие необходимости выплачивать налог на доход. Если бы вам пришлось просто продать криптовалюту, то вполне вероятно, вы сделали бы это по цене выше той, по которой приобретали. Таким образом, у вас бы образовался доход, а значит налог с него. При ипотеке же вы ничего не платите государству. Просто отдаете криптовалюту во временное хранение, пока не выплатите кредит. Дохода же как такового у вас не возникает.

Второй плюс криптоипотеки: не всем доступны предложения традиционных банков. Ну а жить где-то надо. Так что вариант с ипотекой, когда криптовалюта выступает залогом, оказывается вполне удобным.

Третий плюс – возможность увеличения стоимости ваших активов. По сути, отдавая что-то в залог (в данном случае криптовалюту), вы его не теряете. Соответственно, пока будете отдавать кредит, активы, принятые в качестве обеспечения, могут вырасти в цене. Таким образом вы и ипотеку закроете, и на криптовалюте заработаете.

Четвертый плюс состоит во встрече традиционного и цифрового рынков, которая приводит к более глубокому проникновению и узнаваемости криптовалют.

Риски ипотеки с криптообеспечением

Первая проблема, которую стоит отметить – волатильность криптовалют. С одной стороны, это плюс, так как вселяет надежду на быстрый рост. С другой стороны, стоимость может обвалиться в моменте очень сильно, и ваш кредитор потребует от вас дополнительного обеспечения. Произойдет тот самый маржин-колл.

Второй аспект, который способен вызвать головную боль – юридический. Криптовалютное законодательство, помимо того что отличается от страны к стране, так в большинстве случаев еще и очень мало проработано. В юридической документации достаточно много неопределенных моментов. Это может привести к проблемам с законом в случае, если отдельные (неконкретные) статьи будут трактовать против вас.

Из второй проблемы вытекает третья. Не проработанность законодательства может поставить ваши криптоактивы по угрозу, так как не будет каких-либо органов надзора. В связи с этим вам самим нужно очень скрупулезно читать все договоренности, чтобы кредиторы, по-простому, не кинули.

Четвертая проблема заключается в реальном понимании субъектом рисков, которые связаны с ипотекой с криптообеспечением. Необходимо четко осознавать: можете ли вы позволить себе такой кредит в данный конкретный момент времени?

Подведем итог. Криптовалютное ипотека – это новое направление на финансовом рынке, набирающее обороты в мировой практике. Пока она находится на эмбриональном этапе ввиду непроработанности ряда аспектов на законодательном уровне. Однако уже сейчас такой вид займа позволяет не только приобрести жилье, но и заработать в процессе отдачи ссуды.